The 18 reference contexts in paper M. Laskin ., O. Rusakov ., O. Dzhaksumbaeva ., Михаил Ласкин Борисович, Олег Русаков Витальевич, Ольга Джаксумбаева Ильинична (2016) “ОПРЕДЕЛЕНИЕ КОЭФФИЦИЕНТА КАПИТАЛИЗАЦИИ ПО СТАТИСТИЧЕСКИМ ДАННЫМ // DETERMINATION OF COEFFICIENT OF CAPITALIZATION FROM STATISTICAL DATA” / spz:neicon:statecon:y:2016:i:1:p:14-22

  1. Start
    3134
    Prefix
    В данном случае фактически применяется сравнительный подход, а значит, используется некоторая статистика. Как правило, в практике оценки выборки не являются представительными, содержат малое количество объектов сравнения. При этом, как справедливо отмечалось в
    Exact
    [1]
    Suffix
    , проверка статистических гипотез часто не производится. Другим типичным подходом является метод экспертных оценок, который сводится к опросу практикующих оценщиков и усреднению полученных результатов.
    (check this in PDF content)

  2. Start
    4520
    Prefix
    При расчетах сравнительным подходом, величины EOI и V определяются путем сравнения с некоторым множеством аналогичных характеристик объектов сравнения, следовательно, EOI и V являются случайными величинами. Случайная величина полностью описывается своей функцией распределения (или плотностью, если она существует). Как указано в Федеральном Стандарте Оценки No 2
    Exact
    [2]
    Suffix
    «При определении рыночной стоимости определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства».
    (check this in PDF content)

  3. Start
    5006
    Prefix
    объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства». Аналогичные формулировки, в основе которых фигурирует «наиболее вероятная цена», содержат и зарубежные стандарты оценки, такие как: IVS (p. 30 a)
    Exact
    [3]
    Suffix
    , TEGOVA (EVS p. 5.3.1) [4], USPAP (Standardrule 6-2, p.c.) [5], RICS (p. 3.2.1) [6]. Таким образом, рыночная стоимость (в одномерном случае) стандартами определена как мода закона распределения (наиболее вероятная цена – точка максимума плотности распределения цен).
    (check this in PDF content)

  4. Start
    5033
    Prefix
    на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства». Аналогичные формулировки, в основе которых фигурирует «наиболее вероятная цена», содержат и зарубежные стандарты оценки, такие как: IVS (p. 30 a) [3], TEGOVA (EVS p. 5.3.1)
    Exact
    [4]
    Suffix
    , USPAP (Standardrule 6-2, p.c.) [5], RICS (p. 3.2.1) [6]. Таким образом, рыночная стоимость (в одномерном случае) стандартами определена как мода закона распределения (наиболее вероятная цена – точка максимума плотности распределения цен).
    (check this in PDF content)

  5. Start
    5069
    Prefix
    Аналогичные формулировки, в основе которых фигурирует «наиболее вероятная цена», содержат и зарубежные стандарты оценки, такие как: IVS (p. 30 a) [3], TEGOVA (EVS p. 5.3.1) [4], USPAP (Standardrule 6-2, p.c.)
    Exact
    [5]
    Suffix
    , RICS (p. 3.2.1) [6]. Таким образом, рыночная стоимость (в одномерном случае) стандартами определена как мода закона распределения (наиболее вероятная цена – точка максимума плотности распределения цен).
    (check this in PDF content)

  6. Start
    5090
    Prefix
    Аналогичные формулировки, в основе которых фигурирует «наиболее вероятная цена», содержат и зарубежные стандарты оценки, такие как: IVS (p. 30 a) [3], TEGOVA (EVS p. 5.3.1) [4], USPAP (Standardrule 6-2, p.c.) [5], RICS (p. 3.2.1)
    Exact
    [6]
    Suffix
    . Таким образом, рыночная стоимость (в одномерном случае) стандартами определена как мода закона распределения (наиболее вероятная цена – точка максимума плотности распределения цен). При определении коэффициента капитализации следует учитывать, что частное двух случайных величин само является случайной величиной, т.е.
    (check this in PDF content)

  7. Start
    6088
    Prefix
    Существуют теоретические основания, подтвержденные практическими наблюдениями, считать, что распределения цен, образованные последовательными сравнениями имеют в качестве предела (по распределению) логарифмически нормальный закон. Это предположение непосредственно вытекает из фундаментальной работы
    Exact
    [7]
    Suffix
    . В [8] приводятся данные исследований по Большому Токио, в которых наблюдается (при отсутствии сильных внешних возмущений) логарифмически нормальный закон распределения цен. Работа [9], посвященная исследованию динамики цен на недвижимость во времени, одним из следствий имеет следование цен закону логарифмически нормального распределения.
    (check this in PDF content)

  8. Start
    6095
    Prefix
    Существуют теоретические основания, подтвержденные практическими наблюдениями, считать, что распределения цен, образованные последовательными сравнениями имеют в качестве предела (по распределению) логарифмически нормальный закон. Это предположение непосредственно вытекает из фундаментальной работы [7]. В
    Exact
    [8]
    Suffix
    приводятся данные исследований по Большому Токио, в которых наблюдается (при отсутствии сильных внешних возмущений) логарифмически нормальный закон распределения цен. Работа [9], посвященная исследованию динамики цен на недвижимость во времени, одним из следствий имеет следование цен закону логарифмически нормального распределения.
    (check this in PDF content)

  9. Start
    6273
    Prefix
    Это предположение непосредственно вытекает из фундаментальной работы [7]. В [8] приводятся данные исследований по Большому Токио, в которых наблюдается (при отсутствии сильных внешних возмущений) логарифмически нормальный закон распределения цен. Работа
    Exact
    [9]
    Suffix
    , посвященная исследованию динамики цен на недвижимость во времени, одним из следствий имеет следование цен закону логарифмически нормального распределения. В [10] доказано, что при достаточно простых и естественных предположениях процесс последовательных сравнений цен сходится по распределению к логарифмически нормальному распределению.
    (check this in PDF content)

  10. Start
    6436
    Prefix
    В [8] приводятся данные исследований по Большому Токио, в которых наблюдается (при отсутствии сильных внешних возмущений) логарифмически нормальный закон распределения цен. Работа [9], посвященная исследованию динамики цен на недвижимость во времени, одним из следствий имеет следование цен закону логарифмически нормального распределения. В
    Exact
    [10]
    Suffix
    доказано, что при достаточно простых и естественных предположениях процесс последовательных сравнений цен сходится по распределению к логарифмически нормальному распределению. Результат работы [10] очевидным образом распространяется и на арендные ставки, а следовательно и на случайную величину EOI, которую в рамках данной работы мы тоже полагаем распределенной логарифмически нормально.
    (check this in PDF content)

  11. Start
    6634
    Prefix
    В [10] доказано, что при достаточно простых и естественных предположениях процесс последовательных сравнений цен сходится по распределению к логарифмически нормальному распределению. Результат работы
    Exact
    [10]
    Suffix
    очевидным образом распространяется и на арендные ставки, а следовательно и на случайную величину EOI, которую в рамках данной работы мы тоже полагаем распределенной логарифмически нормально. Теперь отметим тот факт, что логарифмирование равенства (1) дает очевидное равенство lnR = ln(EOI) – lnV,(2) что дает возможность переходить от рассмотрения логнормальных законов к нормальным законам
    (check this in PDF content)

  12. Start
    7691
    Prefix
    В практике оценки при определении коэффициента капитализации часто говорят о «наиболее типичном» коэффициенте капитализации (разумеется, для изучаемого сектора рынка). В рамках данной статьи и следуя логике определения рыночной стоимости в ФСО No2
    Exact
    [2]
    Suffix
    мы будем вместо «наиболее типичного» (этот термин нуждается в определении) говорить о наиболее вероятном значении коэффициента капитализации. И здесь нас ожидает сюрприз: наиболее вероятное значение коэффициента капитализации (см.формулы (3)) не соответствует результату деления Mode(EOI) / Mode(V).
    (check this in PDF content)

  13. Start
    17018
    Prefix
    Аналогично для Xφ. Утверждение 3 доказано. Рассмотрим пример. Для построения примера была использована статистика цен предложений по продажам и аренде вторичной жилой недвижимости, опубликованная в
    Exact
    [11]
    Suffix
    , дата выпуска 31.03.2014 г. Общий объем выборки составил 13555 по продаже и 1113 по аренде. Основной проблемой в данном случае и в практике оценки является отсутствие парных наблюдений (цифры по продаже и аренде по одному и тому же объекту).
    (check this in PDF content)

  14. Start
    17365
    Prefix
    Основной проблемой в данном случае и в практике оценки является отсутствие парных наблюдений (цифры по продаже и аренде по одному и тому же объекту). Для группировки данных мы использовали следующий прием, основанный на информации, опубликованной в
    Exact
    [12]
    Suffix
    . 1. В [12] при подготовке отчета о кадастровой стоимости объектов недвижимости в г.Санкт-Петербург весь город условно разбит на 285 экономических зон. Принцип разбиения – по социально-экономической однородности.
    (check this in PDF content)

  15. Start
    17376
    Prefix
    Основной проблемой в данном случае и в практике оценки является отсутствие парных наблюдений (цифры по продаже и аренде по одному и тому же объекту). Для группировки данных мы использовали следующий прием, основанный на информации, опубликованной в [12]. 1. В
    Exact
    [12]
    Suffix
    при подготовке отчета о кадастровой стоимости объектов недвижимости в г.Санкт-Петербург весь город условно разбит на 285 экономических зон. Принцип разбиения – по социально-экономической однородности.
    (check this in PDF content)

  16. Start
    17604
    Prefix
    В [12] при подготовке отчета о кадастровой стоимости объектов недвижимости в г.Санкт-Петербург весь город условно разбит на 285 экономических зон. Принцип разбиения – по социально-экономической однородности. Следуя логике отчета
    Exact
    [12]
    Suffix
    , мы предположили, что в пределах одной экономической зоны цены не слишком отличаются друг от друга, и могут пониматься как цены на однородные объекты (т.е. подчиняются логарифмически нормальному закону распределения с малой дисперсией). 2.
    (check this in PDF content)

  17. Start
    19463
    Prefix
    Принимается гипотеза о логарифмически нормальном распределении величин V и EOI. Для премиум сектора в силу малости выборки (7 точек) КС-тест дает высокие значения p-value. Результаты исследований с более объемными выборками по премиум сектору (элита), мы опубликовали в
    Exact
    [13]
    Suffix
    , поэтому опираясь на доказательство сходимости цен на однородные активы к логарифмически нормальному распределению[10], мы полагаем распределение V и EOI для премиум-сегмента также совместно логарифмически нормальным.
    (check this in PDF content)

  18. Start
    19582
    Prefix
    Результаты исследований с более объемными выборками по премиум сектору (элита), мы опубликовали в [13], поэтому опираясь на доказательство сходимости цен на однородные активы к логарифмически нормальному распределению
    Exact
    [10]
    Suffix
    , мы полагаем распределение V и EOI для премиум-сегмента также совместно логарифмически нормальным. На рис. 4 представлены плотность двумерного логарифмически нормального распределения величин V и EOI.
    (check this in PDF content)